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2022

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优先购买权是怎么回事?买二手房不能忽略它

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在房屋买卖过程中,会遇到这样的情况:自己已经预定的房屋却被别人先买走了。这是因为对方具有优先购买权,尤其是在购买二手房的时候,购房者不能忽略了房屋的优先购买权。那么,优先购买权是怎么回事?

一、什么是优先购买权

 

?如果房东需要出售一套房子,但房子正处于租赁状态,这时候该怎么办呢?是把租客赶出去吗?这里,大家就要了解一个词,那就是承租人的“优先购买权”。

 

所谓的优先购买权,主要是存在于二手房房屋买卖当中,因此也叫承租人优先购买权。另外,优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。

 

根据《合同法》中的规定,出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说当出租房打算卖出出租的房子时,承租人看在同等条件下,可以享有优先购买的权利。

 

二、房屋优先购买权的特征是什么

 

1、必须依照法律规定才能享有

 

即你的房屋优先购买权应是“法定”的。只有我国法律法规解释对此作了明确的规定,相关当事人才能依法可以拥有这一权利,也即“房屋优先购买权”系“权利法定”。

 

2、房屋优先购买权只是一种程序上的权力,而不是实体上的权力

 

法律只是赋予当事人享有在程序上购房的“优先”权,而并没有赋于其在购房时的“优惠”权,这种优先购买权是相对权,而并非绝对权。也就是说,并不一定就能肯定买到此房屋。

 

3、法律对房屋所有权人行使其所有权时给予了适当限制

 

房屋所有权人在法律上虽然享有完整的物权,也有权决定其是否转让、出卖、出租、赠与,以及何时行使这些权力。但是,在房屋所有权人行使物权时法律对此作了适当的限制,这是基于该标的物具有一定的特殊性。

 

比如,该房屋可能属出租房屋、或系他人合建的房屋、或系他人按份共有的房屋、或系优惠购房等。

 

4、法律对优先购买权的期限和次数作了限制

 

享有优先购买权的人应在法律规定的期限内行使,否则其将丧失这一权利,一般规定为三个月而且仅限于一次。对于卖方明赠暗卖,或书面卖房协议上的房价高于实际卖房价格以规避买方优先购买权的,一经查实,“赠与”或房屋买卖关系无效。

 

三、在买有租户的二手房时,该如何保障自己的权益呢?

 

其实,最好的办法就是卖方和承租人形成了书面协议,签订了放弃购买承诺书,并且卖方和承租人在合同上注明:承租人同等条件下放弃享有优先购买权。这样一来,购房者你就可以放心的购买有租户的二手房,也不用担心会产生任何法律纠纷了。

 

虽然现在关于承租人优先购买权的法律已经相当规范,但是如果卖方和承租者没有形成书面的放弃优先购买承诺书等合同协议,万一遇到恶意买卖的卖家或不讲理的承租者,就会很容易产生纠纷。因此为了保障自己的利益,大家在购买有租户的房屋时,一定要注意上述问题。

 

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